부동산 갈아타기 2.보금자리론 대출받기

부동산 '갈아타기'를 생각한지 얼마되지 않아,

나는 이미 분당에서 살고 있었다.

인테리어는 이렇게 하겠다고 노트에 그림을 그리고 있는 나... 

 

하지만 넘어야 할 산이 많고, 찾아볼 수록 많은 과제들이 있었다. 

정신차리자. 

 

나는 첫집을 구입하면서 디딤돌 대출을 받았고,

대출을 받은이후 1가구에는 최대 1.5억으로 바뀐걸 알게되면서 (1인가구에는 너무 가혹한 세상)

보금자리론은 85제곱이하, 최대 3억원까지.

그래서 다음은 보금자리론을 알아보게 되었다. 

 

------------------------------------------------------------------------------------------------

보금자리론 

보금자리론이란?

보금자리론은 신규주택구입용도, 전세자금반환 및 기존주택담보대출상환용도로 신청이 가능하며, 대출 받은 날부터 만기까지 안정적인 고정금리가 적용되어, 향후 금리 변동의 위험을 피하고자 하는 고객에게 적합한 상품입니다.

 

고정금리

- 가능하면 오랫도록, 우대금리는 1인가구에는 해당사하이 없어 패스

- 0.1% 낮은 아낌e보금자리론을 선택하자 

                                                                                                                                              (연 %)

상품별 /만기	10년	15년	20년	30년
u-보금자리론	2.25	2.35	2.45	2.5
아낌e보금자리론	2.15	2.25	2.35	2.4
t-보금자리론	2.25	2.35	2.45	2.5

 

 

신청대상 

- 보금자리 대출 이후 추가주택을 구입할 경우 고려해야할 사항필요!!

 

주택 수 : 부부(미혼인 경우 본인)기준 무주택자 또는 1주택자 (구입용도에 한해 일시적 2주택 허용하며, 담보주택 외 기존주택의 처분기한은 본 건 담보주택 소재지에 따라 차등 적용)

 

- 대출실행 후 : 이용자격 유지여부 확인을 위해 대출실행일로부터 매 3년이 되는 날 ‘추가주택’이 있는지를 검증

- 주택 소유에 대한 확약 내용이 사실과 다른 것으로 확인된 경우 기한이익 상실되며, 기존주택 또는 추가주택을 처분기한 * 내 미처분 시 미처분 사실 확인일을 기준으로 기한이익 상실 및 미처분 사실확인일로부터 향후 3년간 보금자리론 이용이 제한됩니다.
* 처분기한 : 기존주택은 담보주택 소재지에 따라 대출실행일로부터 1년 또는 2년, 추가주택은 검증기준일로부터 1년
※ 다만, 분양권(조합원 입주권 포함) 또는 상속으로 추가주택을 취득한 경우 검증기준일로부터 3년

 

 

소득 및 신용 

- 신혼, 자녀유무에 따라 금액이 조금씩 증가됨

 

- 소득 : 연소득 7천만원 이하 (미혼이면 본인만, 기혼이면 부부합산)

- 신용 : 본인 또는 배우자가 한국신용정보원 “신용정보관리규약”에서 정하는 아래의 신용정보 또는 해제정보가 남아있으면 대출신청 불가능 (배우자의 소득이 없을 경우 배우자에 대해서는 신용정보 및 해제정보 미확인)

(예, 연체, 대위변제 · 대지급, 부도, 관련인 정보)

 

 

대출한도

- 최대 3억원

- 최대 LTV : 70% (조정대상지역, DTI, 대출구조, 인정소득에 의한 소득산정 등에 따라 LTV가 달라질 수 있음)

 

 

대상주택

- 부동산 등기부등본 상 주택으로 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택만 가능

- 대출승인일 현재 담보주택의 팽가액이 6억원을 초과하는 주택은 취급불가

- 구입용도인 경우, 시세, 감정평가액, 매매가약 중 어느 하나라도 6억원 초과하는 주택 제외

 

상환방식

 

원리금 균등분할상환, 원금균등 분할상환, 체증식 분할상환 중 한 가지를 선택

- 원리금균등 분할상환 : 대출 원금과 이자를 매달 똑같은 금액으로 갚아 나가는 방식

- 원금균등 분할상환 : 대출원금만 매달 똑같은 금액으로 갚아 나가는 방식

- 체증식 분할상환(만 40세 미만인 경우로서 u-보금자리론 및 아낌e-보금자리론 이용 시) : 초기에 상환하는 원금과 이자가 적고 회차가 지날수록 상환원금과 이자가 늘어나는 방식

--> 체증식 하려면 시간이 얼마 남지 않았다!!!!

 

거치기간(이자만 납부하는 기간) 없음

 

조기(중도)상환수수료

--> 수수료 생각하면 3년은 버텨야함 (디딤돌 대출도 마찬가지) 

• 2015.3.2 이후 대출받은 경우 : 3년 이내에 상환하면 최대 1.2% 이내에서 조기상환 수수료 발생. 잔여일수에 따라 일할계산되어 감소하는 슬라이딩 방식

• 2012.9.24. ~ 2015.2.27. 기간 중 대출받은 경우 : 3년 이내에 상환하면 최대 1.5% 이내에서 조기상환 수수료 발생. 잔여일수에 따라 일할계산되어 감소하는 슬라이딩 방식

• 2012.9.23일 이전 대출받은 경우 : 대출 받은 날로부터 1년까지 2%, 1∼3년까지 1.5%, 3∼5년까지 1% 적용, 5년 이후 면제

Note.
대충 알아보니, 
1. 지금 내 상태에서 자격이 되려면, 1주택자가 되야하므로 2채 중 한채 집 팔아야함 (고려해야할 상황)
2. 지금 집이 투과지역에 속하니 1년 내로 처분을 해야 함. (난 어차피 돈이 없는 관계로 바로 갈아타야함)
3. 보금자리론 실행 후, 이용유지 자격 확일은 위해 3년 되는 날 추가보유중인 주택이 있는지 검증
   집을 추가 매수하면 보금자리론 자격이 상실 될 수 있음 (추가 부동산 투자시 고려해야할 상황)
4. 내가 원하는 최대 3억까지 대출이 가능한지는 시뮬레이션 해봐야 함. (대출받기 전, 두번세번 체크)
5. 결론적으로 다처분하고 1주택으로 최소 3년은 머물 생각 해야함. 추가 구입도 불가하고
6. 갈아타기를 결정했다면 세금적으로는 적정시기는 내년 3월부터 6월전 

7. NEXT. 지금 주택 비과세양도세를 따져봐야 한다....세법이 바꼈다고 하던데. 

 

 

부록. 

 

아파트 구매 프로토콜 6단계 

(출처: 혼자지만 아파트는 갖고싶어) 

 

1. 현금흐름을 확보하라.

2. 살 수 있는 아파트를 사라.

3. 써도되는 빚과 쓰면 안되는 빚을 구분하라.

    * 쓰지말아야할 빚2가지 : 영끌, 종잣돈을 마련하는 과정에서 얻는 빚

4. 시장을 이길 수 있는 것이 많다는 사실을 기억하라.

5. 가격 등락으로부터 자유로워져라.

6. 등기를 마친 그날부터 팔 생각을 하라

- 5번과 상충되는 이야기지만 어떤 일이 벌어지든 일단 계획을 가지고 있는것이 좋다. 

 

 

여기서 궁금한사항,

다주택자들은 어떻게 수익을 내는거지?

법이 바뀌기 전에 투자를 했다는 것인가?

지금 상황으로서는 1주택자를 유지하면서 갈아타는 방법밖에 모르겠다.

누구는 몇천만원 투자해서 4년 몇개월 만에 순자산 10억이 되었다는데 그게 어떻게 가능한것인지 알고싶어졌다.