부동산 갈아타기 1. 정보 모으기

정신차리고 보니 나는 2주택자가 되어있었다.

 

늦은나이에 독립을 했고,

집은 남자가 해오는 것이라는 바보같은 생각을 했던 나,

결혼이 늦어지고, 월세를 전전했다.

독립을 했던시기가 우리집 경제사정이 가장 안좋을 때였고, 월세를 다니면서 몸에 '절약'이라는 단어가 베이면서 명품쇼핑과는 멀어지게 되었다. 

작은 내 집을 가져야 겠다고 생각했고 바로 실행에 옮겼다.

거주기간2년채워야지 비과세 혜택을 받을수 있다! 라는 말에

아무 계획도 없었지만 거진 평생 가져가야 겠다는 마음으로 묵묵히 2년을 채워 3년을 넘어서고 있었다. 

 

그와중에 대한민국의 부동산을 활활타오르고 있었다.

풀대출로 2억 5천에 구입한 우리집도 어느새 3억이 넘고, 3억 중반,,,,4억...

난 아무것도 하지 않았는데 내가 10년 힘들게 벌어서 모은 돈보다 앉아서 더 늘어나네??

좋으면서도 한편으론 씁쓸했다.

왜냐면 다른데는 더 가파르게 오르기 때문에 나는 할수 있는것이 별로 없었다.

그냥 나중에 다팔고 시골로 내려가야겠다는 생각 외에는...

 

나는 투자자인가 투기꾼인가?

 

집을사면서 대출을 받은턱에 돈모으는 습관은 잘 유지되고 있었고, 그래서 또 돈이 모였다.

그와 중 코로나로 무급휴직이 5일씩 주어졌고, 집에서 시간이 많아졌다.

부동산 카페를 들락거리다 소액으로 갭투자를 할 수 있을만한 1억대 아파트 얘기를 접했다.

재건축 할만한테로 소형 갭투자를 해놔야겠다. 어차피 어디 이사도 못가는데..

비조정지역에다. 소액이고, 아차피 지금 은행에있고 쓸데도 없는데,,, 하는 생각에

3일만에 결정하고 계약해버리는 실행력. 그리고 그집이 바로 투기과열지역으로 조정되버리는 충격!!

 

집을 계약하면서 부동산 오픈카톡을 접하면서 신세계 경험, 얼굴도 모르는 여러사람이 모여 매일같이 주고받는 부동산대화속에,,,그때부터 나의 생각회로는 '부동산'에서 벗어나지 못하고 이지경까지 오는 상황에 이르렀다.

 

그 이후로 첫집도 오르고, 두번째집은 많이 오르진 않았지만 사람들 입소문을 타면서 엄청난 거래량을 자랑하는 아파트가 되었다. 언젠간 오를꺼라는 기대심리를 품은채...

 

근데 참 사람의 욕심이란,,,부동산카페 들락거리면서 듣는것도 많아지고,,

코로나로 집에있는 시간이 길어지고,

그러면서 "내가 할 수 있는 선에서 더 좋은집으로 이사가고 싶다" 라는 생각이 들기 시작했다.

 

처음에는 우리아파트 넓은 평수로 갈아타볼까? 에서 시작되었고, 그러더니 같은가격대 인접지역 내 상급지로 가볼까? 

하더니 아예 멀리 상급지인 분당으로 가볼까 까지 ...

휘리릭 그런정보들을 훑어보다가 "갈아타기" 에 대한 여러가지 고민을 해야했다.

시기, 세금, 어디로. 결국 내가 원하는 것은 뭐지 라는 원론적인 물음까지...

그래서 여기에 공부한 것들을 정리하고 나의 생각도 정리해 나가본다.

첫집, 둘째집 계약한것처럼 단순하게 생각할 문제가 아니라는 생각이 들었다.

 

드디어 부동산게임판 부린이에서 레벨 2로 들어서는 것인가? 

 

월급쟁이 부자되기 사이트에서 "갈아타기" 검색을 해봤더니 아래와 같은 글을 발견했고,

상당히 새겨들을만한 내용이다 라고 생각해서 다시한번 받아적어 보았다. 

 

"갈아타기 타이밍을 내가 조절할 수 있다면, 갈아타기는 하락장에 하는 것이 좋다."

 

이유/ 

 

첫째. 상승장에 갈아타기 하는것보다 적은 예산으로 상급지를 갈수 있다.

둘째, 매수세가 적어 상대적으로 로얄동 로얄층을 선택할 수 있다.

셋째. 부동산은 사이클이 있기 때문에, 하락장때 구매했다면 머지않은 시기에 다가올 상승장에서 열매를 따먹을 수 있다. 

 

하락장에 갈아타기를 성공적으로 하기위한 전략/ 

 

첫째, 평상시보다 매도가격을 낮춰서 파는것이다. 그이유는 하락장에서 좋은 매물을 발견했다면, 그것이 누가봐도 좋은 매물이라면, 내물건을 한시라도 빨리 팔아야 할 상황이 올 것입니다. 그게 아니더라도 하락장이기 때문에 매수세는 적을것이고, 저렴하고 좋은 물건부터 순서대로 매도가 될 것인데, 상승장때의 가격이나 전고점 거래가를 끝까지 고집한다면, 갈아타기 타이밍도 놓치고 좋은 매물을 놓쳐 소탐대실 할 것입니다.

 

둘째, 평상시에 갈아탈 아파트 후보군을 물색해놓자. 갈아타기를 마음먹었다면, 바로 그순간부터 이사갈 아파트의 지역 후보군을 정하고 입지를 분석하고, 세부 아파트단지를 미리 선정해야 합니다. 그래야 실질적으로 갈아타기 타이밍이 왔을때는 3~4군데 정해놓은 아파트 단지 부동산에 연락을 돌려놓고 급매가 나왔을때 계약금을 쏠 수 있는 과감한 실행력을 발휘할 수 있을 것입니다. 집을 내놓음과 동시에 집을 보러다녀야 하고, 사실 집을 내놓기 이전부터 가능예산을 파악하고 부동산과 수시로 컨택하여 호과 흐름을 체득해 놓아야 하는 것입니다. 

 

셋째, 매도계약 먼저 체결하고, 매수계약을 체결하자. 하락장때 아무리 좋은 매물이 나왔다고 하더라도, 내집이 안팔리면 갈아타기는 대 실패일 것입니다. 특히 매도 될 줄 알고 매수계약을 하고 계약금을 지불한 상황에서 내집이 안팔린다면 갈아타기는 대 실패일 것입니다. 특히 매도 될 줄 알고 매수계약을 하고 계약금을 지불한 상황에서 내집이 안팔린다면 그 계약금은 고스란히 날리게 됩니다. 이런 리스크를 방지하기 위하여 매수매도는 동시에 진행하되, 꼭 내집 매도 계약서를 먼저쓰시고 매수 계약서를 쓰시기 바랍니다. 매도계약 파기를 방지하기 위해 계약금을 평균보다 더 받는 계약을 하면 리스크가 줄어들 수 있습니다. 

 

결론/

향후 갈아타기 계획이 있으신 분은, 비과세 실거주 기간이나 일시적 1가구 2주택 세금 혜택등을 잘 계산해본 뒤,

갈아타기에 적정한 미래의 시기, 구간을 정해놓은 다음,

꾸준히 시장에 발담그고 공부하며 흐름을 놓치지 말고 따라가다가 이때다 싶을때 그간 공부한 내용과 그에 기반한 자신감을 바탕으로 과감하게 "하락장"에 갈아타기를 진행하시면 될 것 같습니다. 

 

 

하락장이라...지금 너무 불장인데? 

나 이사 언제가?